| Re:Focus mit Hammer-Interview: ideale Phase |  |
>[https://www.focus.de/immobilien/trotz-steigender-zinsen-immobilienprofi-ich-glaube-dass-es-fuer-den-kaeufer-die-ideale-phase-ist_id_189207894.html]
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>In diesem Artikel sind so verdammt viele komplett bescheuerte Aussagen und Passagen, ich weiß nicht wie sowas online gehen kann.
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>Auch die früheren drei Prozent Tilgung sind Geschichte. Heute arbeitet man wieder mit einem Prozent Tilgung. Wir haben also zusammen drei bis vier Prozent Zinsen plus ein Prozent Tilgung. Dann habe ich am Ende wieder etwa vier Prozent Annuität. Also von der Belastungsseite hat sich hier nicht viel getan.
>Kein normal denkender Mensch wird sich sagen: dann tilge ich halt weniger, hauptsache ich muß nicht soviel jeden Monat zahlen.
>Keiner!
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>Was sich verändert hat, sind die Gesamtkosten, wie zum Beispiel eine lange Finanzierungsdauer. Bei einem Prozent Tilgung brauche ich 40 Jahre und früher bei drei Prozent Tilgung waren es 27 oder 28 Jahre. Also die Gesamtkosten sind extrem hoch geworden, das stimmt. Ein Kredit über 300.000 Euro verteuert sich im Gesamten um 215.000 Euro, wenn man einmal 1,5 Prozent und einmal 3,5 Prozent Zinsen unterstellt (gleiche Zinsen bis zum Ende) und einmal drei und einmal ein Prozent tilgt. Die Rate ist immer 1.250 Euro. Aber die Aussage „Das kann ich mir nicht mehr leisten“ stimmt so nicht.
>Dann zahl mal 40 Jahre an einem Bau ab. Herzlichen Glückwunsch.
>Und ob man da jetzt 200.000€ mehr Zinsen zahlen soll, who cares?
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>Herbst: Viele sind nur nicht bereit, auf den Urlaub zu verzichten, auf das tolle Auto oder auf Streamingabos wie Netflix, Sky und dergleichen. Leute haben heute so viele Ausgaben, die sie nicht unbedingt zum Leben brauchen. Früher, ich bin seit 1986 auf dem Immobilienmarkt, da wurde gespart, da wurde der Urlaub gestrichen, da wurde das Auto gefahren, bis es kaputt war. Und wenn man heute sagt, der Hauskauf muss so nebenbei laufen, das Leben ist viel wichtiger, das ist auch in Ordnung und nichts Schlimmes. Aber unterm Strich wird es dann einfach schwieriger.
>Meine Eltern sind damals mit uns in Urlaub gefahren, es gab Premiere statt Netflix.
>Und ISDN statt DSL.
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>Wenn jetzt die Zinsen deutlich gestiegen sind und die Kaufpreise wieder etwas sinken, sind wir dann langsam in einem Bereich, wo sich das nivelliert? Ist der Markt jetzt ausgetrocknet, weil Käufer und Verkäufer noch um den richtigen Preis ringen?
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>Herbst: Ich glaube, dass es für den Käufer eine ideale Phase ist. Er kann sich die Zeit nehmen, die Objekte anzuschauen, zu verhandeln und zu überlegen: „Soll ich, soll ich nicht“. Er kann sich überlegen, wo er noch investieren will: Fenster, Heizung, muss die Wärmepumpe noch rein, alles Mögliche. Der Käufer merkt, er muss sich jetzt nicht beeilen. Am Ende macht der das Geschäft, der genau plant, weil er den Preis drückt und richtig kalkuliert. Und ob jetzt die Zinsen 0,2 Prozent höher oder niedriger sind, das hat mit dem Finanzierungseffekt nichts zu tun.
>0,2 ProzentPUNKTE machen bei einem Kredit über 30 Jahre und 300.000€ enorm viel aus.
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>Herbst: Das ist genau der Punkt. Es kommen sehr viele Objekte auf den Markt, wo in den letzten Jahren nichts gemacht wurde. Jetzt geben viele diese Objekte ab, um diese Kosten zu umgehen. Jetzt muss der Käufer das übernehmen, da kommt er nicht drum herum. Und er kalkuliert das möglichst, bevor er ein Haus kauft. Durch das Überangebot, die Sanierungsvorgaben und das Wissen der Käufer, dass die Leute nicht mehr Schlange stehen, wird letztlich der Preis etwas gedrückt.
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>Aber es ist so: Der Preis geht nicht so weit runter, wie sich das manche vielleicht erhoffen, weil wir in Deutschland einfach zu wenig Wohnungen haben. Der Wohnungsdruck ist zu groß. Wenn heute jemand eine Wohnung sucht, weil er zum Beispiel eine kleine Familie hat, dann ist er ein armes Schwein. Zum einen bekommt er einfach nichts und muss noch weiter raus. Und selbst wenn er noch weiter rausgeht, muss er noch mehr bezahlen als vorher. Der Druck auf die Leute, Immobilien zu kaufen, ist also immer noch groß, weil es keine Mietwohnungen gibt.
>Zur Erinnerung: der Artikel ist mit ideale Pahse für Hauskäufer betitelt!
>WO ist das denn die Beschreibung eines Idealfalls?
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>Wenn wir zehn Jahre zurückblicken, dann waren die Zinsen im Schnitt etwa einen Prozentpunkt niedriger als heute. Sehen Sie bei einer Refinanzierung jetzt die Gefahr, dass es einige überfordern könnte? Und in der Folge auch das Angebot an Immobilien steigt, weil viele vielleicht sagen, sie können sich die neue Zinslast nicht mehr stemmen?
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>Herbst: Das ist heute eher ein Problem des Kreditnehmers als des Bankers, ja. Aber ein ING-Kunde, behaupte ich mal, hat garantiert keine Probleme mit der Anschlussfinanzierung, oder auch ein Postbank-Kunde. Diese Banken haben sehr darauf geachtet, dass der Kunde zwei oder drei Prozent Tilgung macht. Wenn er aber nur ein Prozent tilgen wollte, musste er nachweisen, dass er eine Annuität von fünf Prozent hätte zahlen können. Ein Prozent Zinsen und ein Prozent Tilgung hat die Bank also nur finanziert, wenn fünf Prozent beim Kunden möglich gewesen wären. Und Kunden, die sich das damals hätten leisten können, haben auch heute keine Probleme, die höhere Rate allein vom Einkommen her zu tragen. Bei vielen regionalen Banken sieht das anders aus, die haben Kredite beinahe jedem hinterhergeworfen. Und jene, die sich fünf Prozent damals nicht hätten leisten können, kommen nun in Schwierigkeiten.
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>Die ING und POST-Kunden sind wohlhabend.
>Wenn sich heute jemand die 4% Finanzierung durchrechnet, aber in zehn oder zwanzig Jahren den 12% Anschlußkredit NICHT tragen kann, was dann?
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>Herbst: Es wäre schon mal ein Anfang, wenn der Staat, das Land oder die Kommune sagt, sie übernimmt die gesamten Kaufnebenkosten – damit kein Run entsteht, müsste das Programm mindestens auch fünf oder zehn Jahre ausgelegt sein. Oder die Maklergebühren werden auf zwei Prozent gesenkt. Denn recht viel mehr Dienstleistung sehe ich nicht bei den Maklern. Also diese Kosten werden zum Beispiel auf zwei Prozent gedeckelt und die Notarkosten oder die Grundbuchkosten werden übernommen. Insgesamt sind dann bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro schnell 30.000 bis 40.000 Euro gespart. Und dies entlastet die Finanzierung enorm und sofort. Dann können die Banken auch 100-Prozent-Finanzierungen ausschließen.
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>Es ist allen geholfen: Der Kunde hat sofort einen Vorteil, ungeachtet vom Einkommen, die Bank hat weniger Risiko, es wird der Erwerb von Immobilien angekurbelt, nur der Staat hat weniger Einnahmen in Form von Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren, aber mit Sicherheit weniger Altersarmut. Das Ersparte, auf das die Leute stolz sind, fließt so wirklich in den Bau. Und die Rate ist gar nicht das Problem, die können die Leute tragen. Die lassen sie dann 40 Jahre laufen. Das Dumme ist nur, dass viele glauben, sie müssten im Pensionsalter schuldenfrei sein. Warum denn? Der Mieter muss ja auch Miete zahlen.
>Ich war auch der Meinung, dass es gut wäre, bei Renteneintritt möglichst Schuldenfrei zu sein, weil ab da ja wesentlich weniger Kohle reinkommt.
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>Eigentlich sagt man ja: In dem Moment, wo man in Rente geht, hat man weniger Geld als vorher als Arbeitnehmer. Sie sagen: Wenn man umschuldet und eigentlich nur noch die Zinsen bedient und gar nicht mehr tilgen muss, weil eine teils entschuldete Immobilie der Bank als Sicherheit dient, dann ist das auch eine Möglichkeit. Das ist ein interessanter Ansatz.
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>Herbst: Genau. Da muss man keine großen Modelle aufstellen. Wenn zum Beispiel das eigene Haus noch zu 30 Prozent finanziert ist, dann zahle ich im Rentenalter nur noch Zinsen, sonst nichts. Ein Beispiel: Eine Familie (beide 42 Jahre alt) kaufen ein Objekt für 450.000 Euro. Sie brauchen einen 400.000 Euro Kredit zu einem Zinssatz von 4,25 Prozent und ein Prozent Tilgung, 20 Jahre fest. Das kostet monatlich rund 1750 Euro. Unterstellen wir, dass die Immobilie in 25 Jahren, zum Eintritt ins Rentenalter, einen Wert von 700.000 Euro (jährliche Wertsteigerung von 2 Prozent) hat. Die Restschuld ist dann noch bei 220.000 Euro. Unterstellen wir, dass die Familie nur Zinsen bezahlen will und den Erben kein schuldenfreies Haus überlassen wollen, dann sinkt die Rate (unterstellt 4,25 Prozent Zinsen) auf 780 Euro. Und wenn dies immer noch zu viel sein sollte, dann verkaufe ich halt die Hütte.
>Dieser Teil regt mich irre auf. Wie frustrierend muß das sein, wenn man bis zu seinem Lebensende einen Kredit abzahlen soll oder will, aber es nicht schafft und nur neue Schulden tilgt?
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>Letztendlich ist es doch aber so: Die Nachfrage nach Immobilien ist da. Die Leute suchen was, die Leute brauchen was. Viele sind auch bereit, dafür etwas auszugeben. Und das Umdenken wird auch stattfinden, dass die Leute, wenn sie eine Wohnung oder Haus haben wollen, auf einen gewissen Konsum verzichten müssen, um die Wohnung zu haben, die sie sich leisten wollen.
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>Aber auf der anderen Seite gibt es auch immer mehr junge Leute, die gar keinen Drang haben Immobilienbesitz zu erwerben. Und wer mal intensiv verschiedene Modelle und Entwicklungen durchrechnen will, sollte auf „Mieten oder kaufen“ von der FMH gehen.
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>Und am Ende nach all dem Stuss ein Hinweis, dass man doch bei der Firma des Experten mal nachsehen soll.
>Dieser Artikel stinkt nach Scheisse und Schleichwerbung. Absolut zum kotzen.
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>Oder sehe ich das falsch?
Für Leute mit Cash ist jetzt Einkaufszeit. Für Leute die finanzieren müssen ist es blöd. So einfach ist das.
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